Почему не стоит больше кооперативов ездить на поезде с оплатой за кондоминиумы?

  • 04-01-2021
  • комментариев

Неужели 740 Park испорчен?

В наши дни легко увидеть, кто побеждает в конкурсе на популярность в кругах недвижимости Нью-Йорка. Кооперативам, как и многим пчелиным маткам в старших классах, даровано неохотное уважение: они хорошо выглядят, получают лучшие оценки, общаются со всеми лучшими людьми и обладают огромной социальной властью. Но в кондоминиумах, ну, в кондоминиумах, кажется, есть все: они прекрасны, они дружат со всеми крутыми иностранными детьми, и они такие милые, хотя все еще играют крутого плохого парня.

За последний год или Итак, воинственно богатые иногородние скупают квартиры в Нью-Йорке, как многие Джимми Чу и места в школах-интернатах. Русские вторглись, и мы очень счастливы, а весь остальной мир готов следовать за ними. Стеклянные многоквартирные дома - после краткого перерыва в рецессии - снова растут. В самом деле, крупнейшие жилищные сделки года не заключались ни в кооперативах, ни в особняках, а в районе 15 Central Park West и новых конкурентах One57 и Ritz Carlton. Удивительно, но Ritz может выглядеть как старый кооператив, но на самом деле это переоборудованный кондоминиум 2002 года старого отеля Санкт-Морица. В то время единицы продавались за небольшую часть того, что они получают сейчас, и, конечно же, меньше, чем у их конкурентов по кооперативному режиму на Парк-авеню и Пятой авеню.

То же самое, увы, нельзя сказать о кооперативах. Какими бы чудесными ни были эти бастионы старых денег, они также известны своей жесткой политикой и изнурительными собеседованиями в совете директоров, когда будущие соседи - если такому повезет - пересылают финансовые документы и исследуют личную жизнь. Не ищите ничего, кроме благочестивого 740 Park. Хотя в этом году знаменитое здание стало рекордным по кооперативному режиму, продав огромную сумму Кортни Сейл Росс за 52 миллиона долларов, это вдвое меньше стоимости некоторых рекордных сделок, которые сейчас заключаются. Тем временем парень из Goldman Джонатан Собел продал пентхаус в Вероне (очень хороший, но все же слышали об этом месте?) За больше, чем он заплатил за новый дуплекс в 740 Park. Вдобавок он получил 45-процентную скидку от того, о чем дом впервые попросил четыре года назад.

О, как пали могучие. Но могут ли они снова подняться, став кондоминиумами?

«Это было сделано, и это возможно», - сказал адвокат Джеффри Райх, чья фирма Wolf Haldenstein Adler Freeman & Herz является советником советов директоров кооперативов и кондоминиумов. город. Однако на вопрос, вызвал ли растущий рынок кондоминиумов всплеск интереса к подобным преобразованиям, был дан твердый отрицательный ответ.

Возможно, да, но это непросто - финансовые сложности, значительные расходы и ужасающие налоги - все это на пути - и, честно говоря, любой член совета директоров, который месяцами, даже годами боролся из-за каких-то глупых строительных мелочей, знает, что им не следует даже фантазировать о подобных вещах.

«Откровенно говоря, большинство кооперативов не хотят преобразовываться», - сказал Райхель. «Десять лет назад был большой интерес к конверсиям, но во время спада люди действительно стали ценить кооперативы».

По сути, г-н Райх сказал, что кооперативу в первую очередь потребуется чтобы погасить лежащую в основе ипотеку, частным владельцам придется обменять ссуды на свои акции на ипотеку. Другими словами, преобразование не могло быть завершено, в то время как у здания имелась какая-либо задолженность, что исключает возможность преобразования большого количества кондоминиумов, если акционеры не захотят вложить деньги, чтобы выплатить ипотеку здания и осуществить переход. < / p>

Кроме того, IRS рассматривает такие преобразования как налогооблагаемое событие, а это означает, что собственники собственности будут рассматриваться как продавцы своих кооперативов по рыночной стоимости и приобретающие новые квартиры, что является огромным налоговым обязательством, особенно для владельцы, которые приобрели свои квартиры давно и увидели, как их ценности резко выросли. Кооператив за 250 000 долларов, купленный в 1970-х, сейчас легко может стоить 5 миллионов долларов. Что прекрасно, если владелец решает продать, но менее невероятно, если владелец остается на месте и должен, по сути, платить за доход, полученный от торговли его или ее акциями. А поскольку заоблачные цены, как правило, существуют только на самом высоком уровне, шансы на выигрыш кажутся незначительными. Кроме того, существует множество дополнительных налоговых сложностей для зданий и коммерческих единиц, не подпадающих под определенные налоговые лазейки, обеспечивающие защиту основного жилья.

Существуют некоторые налоговые меры защиты, которые применяются к основным жилищам - владельцы могут исключить первые 250 000 долларов прибыли и супружеские пары. 500 000 долларов - но давайте будем честными, на сегодняшнем рынке это не так уж много.

Чтобы усугубить головную боль, кооперативу может даже понадобиться архитектор, чтобы подготовить новый набор планов здания и сертифицировать их «как построено».

Свобода, как гласит старая поговорка, имеет свою цену.

«Я слышал, что здания говорят об этом, тем более что продажи кондоминиумов опередили кооперативная распродажа в нескольких кварталах », - сказал Гил Нири,основатель DG Neary Realty. «Но на самом деле вы меняете много денег, чтобы изменить свою личность, и на самом деле то, что вы могли бы сделать без особых проблем, - это просто изменить правила, против чего возражает большинство людей».

являются преобразованиями, полностью согласующимися с набором, который в первую очередь живет в кооперативах. Многим нью-йоркцам, которые решили называть кооперативы своим домом, на самом деле нравятся преимущества кооперативного образа жизни - совместного проживания в одном здании с его многочисленными неизбежными головными болями с тщательно проверенным пулом единомышленников. Считается, что это добавляет финансовой безопасности, потому что жители могут допрашивать своих соседей. Многие эксперты в области жилищного строительства указывают на это как на большую часть причины, по которой жилищный рынок города меньше пострадал от пузыря на рынке жилья. Это может быть исторической причудой, что город заполнен кооперативами (их все еще больше, чем квартир в 3: 1), но некоторым они нравятся. А кооператив всегда может переписать свой устав, превратившись в этого славного зверя, кондоминиума, построенного как кооператив, но с правилами кондоминиума, если кооператоры захотят перестать смотреть свысока на потенциальных жителей. < / p>

Есть еще голосование. Для преобразования подавляющее большинство акционеров должно проголосовать за изменение - устав часто устанавливает это число от 66 до 80 процентов. Мало того, что многие жители Нью-Йорка никогда ни в чем не соглашаются, но и представляют себе мерзкие взгляды в холлах небольшого меньшинства, которое не желало обращения. Для любого, кто присутствовал на заседаниях совета директоров, где выбрать лампы для вестибюля было невозможно, трудность убедить жителей должна быть очевидна.

Тем не менее, хотя не стоит ожидать, что 740 Park или 820 Fifth откажутся от своих система акционеров в ближайшее время - Говард Маркс, возможно, сохранил свою потрясающую квартиру в Ritz Carlton, но он променял это место на спред в кооперативе oldline, как и мистер Собел - есть несколько зданий в Нью-Йорке, которые успешно превратились в переход. Кооператив в Бенсонхерсте, Бруклин, и еще один в Рего-Парке, Квинс, поменяли местами и, как сообщается, довольны результатами. Они устали платить огромное техническое обслуживание, которое, казалось, огорчало потенциальных покупателей.

Другие, похоже, не хотят вскакивать на борт - сделайте это за борт. В конце концов, самое простое решение для любителей кондоминиумов в кооперативах - это просто продать и купить квартиру. Совет кондоминиума не будет судить.

kvelsey@observer.com

комментариев

Добавить комментарий