Обратите внимание! Проблемные активы Волны Набегают

  • 29-01-2021
  • комментариев

Проблемные объекты недвижимости появляются на рынке во все возрастающих количествах в форме как продажи нот, так и продажи активов. Важным компонентом нашей работы в качестве брокеров был опрос банков и специальных сервисных центров, чтобы попытаться получить эксклюзивные списки на эту проблемную недвижимость. На сегодняшний день группа Special Assets Group Massey Knakal провела оценку более 1800 объектов недвижимости. На протяжении 2008 года и большей части 2009 года эти оценки мало что давали в виде реальных листингов. Начиная с последних этапов 2009 года и продолжаясь в 2010 году, поток этих активов происходил с возрастающей частотой.

Эти продажи активов и ценных бумаг увеличили предложение доступной недвижимости со значительной маржой. К этому проблемному предложению добавляются дискреционные продавцы, которые вышли на рынок в большом количестве, пытаясь превзойти ожидаемое повышение ставки налога на прирост капитала. Несмотря на то, что предложение увеличилось, спрос все еще превышает предложение настолько сильно, что дополнительное предложение не оказало никакого понижательного давления на стоимость. Тем не менее.

ОДНА из основных причин, по которым мы наблюдаем увеличение предложения этих проблемных активов от банков и специальных обслуживающих организаций, связана с растущим разочарованием в связи с обременительным и длительным процессом обращения взыскания. в Нью-Йорке. С многочисленными механизмами защиты, доступными заемщикам в Эмпайр-Стейт, процесс обращения взыскания может занять от двух до четырех лет. Это объясняет, почему произошло относительно небольшое количество продаж REO и почему продажи нот стали настолько популярными.

Продажа нот становится привлекательным вариантом, учитывая значительное количество инвесторов, которые заинтересованы в приобретении нот, и возможность получения очень значительного возмещения. относительно залоговой стоимости. Продажа векселей может также быстро удалить неработающие или субпродуктивные активы из баланса кредитора.

С точки зрения брокерских услуг продажа векселей добавляет дополнительный уровень сложности в процесс продажи. Мало того, что брокер должен провести как можно тщательную проверку базового актива, но также необходимо провести юридическую проверку векселя и ипотеки. Эта комплексная проверка документов часто заключается в чтении сотен документов, чтобы понять, какие потенциальные средства правовой защиты могут быть доступны заемщику и насколько надежно положение кредитора. В случае наличия субординированного долга очень важно понимать механизмы межкредиторного соглашения. Существуют ли какие-либо личные гарантии и есть ли у кредитора какие-либо текущие заявления, чтобы показать, стоят ли эти гарантии чего-нибудь? Все эти переменные необходимо понимать, чтобы знать, что продается.

Кроме того, квалификация покупателя банкнот становится важной частью работы брокера. Для типичной продажи банкнот, в которой залогом является недвижимость в Нью-Йорке, можно получить десятки предложений за относительно короткий период времени. К сожалению, многие из тех, кто делает предложения по этим векселям, не имеют ни возможности, ни намерения приобрести их в рамках простой транзакции.

Приобретение векселя намного сложнее, чем покупка простого комиссионного вознаграждения в собственности . Некоторые участники торгов не понимают, во что они ввязываются, до тех пор, пока они не начнут хорошо участвовать в процессе. Другие ведут переговоры по контракту, но не намерены приобретать вексель, если только они не смогут успешно провести переговоры с заемщиком о приобретении векселя до исполнения контракта по векселю.

А другая группа просто не примет контракты без представительства или почти без представительства, которые часто требуются кредиторами при продаже векселя. Только на собственном опыте брокер может понять методы работы различных участников.

Еще один верный признак того, что покупателю банкнот, возможно, не стоит тратить много времени, - это когда они постоянно спрашивают, есть ли они любые ноты, имеющиеся в наличии для продажи по определенному проценту от номинальной стоимости. Процент номинальной стоимости гораздо менее важен, чем процент залоговой стоимости, за которую векселя может быть продана. Это залог, на который ориентируется кредитор, и залог, на который фокусируется брокер. Как правило, если кредитор может продать за очень высокий процент залоговой стоимости, стоит продать вексель, а не проходить через длительный и неопределенный процесс обращения взыскания.

Некоторые недавние транзакции, которые совершила моя команда и я. закрытые показывают, что взыскание, доступное кредиторам через процесс продажи нот, является значительным по сравнению с залоговой стоимостью.

Недавно мы завершили продажу банкноты на 63 миллиона долларов, обеспеченной офисным зданием в центре Манхэттена, примерно на 91 процент своей стоимости. общепринятая рыночная стоимость. Вексель на 57 миллионов долларов на недавно построенный кондоминиу.м в Вильямсбурге было продано примерно за 93% от текущей рыночной стоимости здания. Мы продали три кредита на строительство и развитие на общую сумму чуть более 55 миллионов долларов, обеспеченных двумя кондоминиумами на Статен-Айленде, примерно на 95 процентов от текущей рыночной стоимости недвижимости. И, наконец, в примере, когда торги стали чрезвычайно конкурентными, мы продали заем в размере 75 миллионов долларов, который был обеспечен 22 многоквартирными домами в Верхнем Вест-Сайде Манхэттена, за 100 процентов текущей рыночной стоимости собственности.

При таком высоком доходе по сравнению с залоговой стоимостью неудивительно, что ноты выходят на рынок с большей частотой.

По мере того, как мы продвигаемся на этом рынке, мы не ожидаем увидеть массивная волна проблемных активов, приходящая на рынок, но, скорее, продолжающаяся медленная волна, поскольку срок погашения ипотеки является основной причиной того, что проблемные активы будут добавлены к доступному предложению.

Некоторые эксперты выразили мнение, что проблемные активы исчезают с балансов кредиторов, и они не ожидают, что значительное их количество выйдет на рынок в будущем. Мы не согласны с этой точкой зрения. Мы полагаем, что мы прошли менее половины пути к сокращению доли заемных средств, который должен пройти рынок. Наиболее обесцененными являются активы с долговыми обязательствами 2006 и 2007 годов.

В то время значения были самыми высокими, а соотношение суммы кредита к стоимости было самым агрессивным. Срок погашения многих из этих кредитов наступает в 2011 и 2012 годах, и многие из этих объектов обладают значительным отрицательным сальдо капитала.

Интересно, что многие объекты в Нью-Йорке, имевшие значительную отрицательную позицию в капитале, по-прежнему могут приносить убытки. от положительного денежного потока. Это связано с очень выгодными условиями по кредитам в 2006 и 2007 годах. Нулевая амортизация, большие процентные резервы и ссуды, плавающие по ставке LIBOR (которая открылась на уровне 29 базисных пунктов 4 октября), позволили существовать этому положительному денежному потоку. Когда срок погашения этих ссуд наступает, маловероятно, что кредиторы будут «расширять и притворяться» (без значительных вливаний капитала), учитывая существующий значительный отрицательный капитал.

В дальнейшем тенденции на рынке проблемных активов будут вероятно, окажут самое сильное влияние на объем продаж в ближайшие пару лет. Мы наблюдали рост объемов по мере того, как на рынок приходило все больше этих проблемных активов, а дискреционные продавцы предпринимали меры, чтобы превзойти ожидаемое увеличение налогов на прирост капитала.

Влияние налога на прирост капитала по сути «ворует» объем транзакций с 2011 года, так как поведение продавцов было изменено этим внешним воздействием. Точно так же, как мы видели после того, как закончилась программа «Деньги в обмен на драндулет», в результате чего продажи автомобилей резко упали; и после того, как истек срок действия налоговой льготы для новых покупателей жилья, в результате чего рынок жилья испытает небывалый спад в объеме, мы ожидаем затишья в объеме продаж из-за влияния налога на прирост капитала, что окажет понижательное давление на объем. Поскольку в следующем году ожидается, что налог на наследство достигнет 55 процентов, мы ожидаем, что это окажет повышательное давление на объем транзакций, поскольку у поместий может не быть другого выбора, кроме как продавать активы для уплаты этого непомерного налога.

уравновешивают друг друга, оставляя величину потока проблемных активов определять, насколько активным будет рынок сбыта. Если все пойдет так, как мы ожидаем, объем продаж в 2011 году должен с большим отрывом превысить уровень 2010 года.

rknakal@masseyknakal.com

Роберт Кнакал - председатель и партнер-основатель Massey Knakal Realty Services. За свою карьеру он выступил посредником при продаже более 1075 объектов недвижимости, рыночная стоимость которых превышает 6,5 миллиардов долларов.

комментариев

Добавить комментарий