Micro Cosmopolitan: обещание крошечных квартир в городе, где размер - это все

  • 26-12-2020
  • комментариев

Когда Макс Дорфман этой весной начал поиск квартир, у него были, как он считал, в высшей степени разумные требования: квартира, которую можно разделить с двумя друзьями где-нибудь под Западом. 125-я улица, которая будет стоить не более 3400 долларов в месяц. Ему нравился трансформируемый номер с двумя спальнями, если в нем все еще было общее пространство - «если вы собираетесь жить в общем пространстве, мы думали, что важно жить в таком месте, где мы не будем просто закрывать себя в нашем доме». комнат », и вполне нормально с обходом.

Но даже несмотря на то, что 26-летний мистер Дорфман, окончивший магистратуру в Колумбийском университете в начале этого года, совсем не похож на недавнего -прибывший рубин, который въезжает в город в надежде получить очаровательную студию West Village стоимостью 1200 долларов в месяц, он быстро начал опасаться, что его, казалось бы, простые критерии были почти такими же возмутительными.

«Я искал месяц и не смог. - На самом деле ничего не нашел, - сказал г-н Дорфман. «Затем я начал обращаться за помощью к брокерам; Я действительно начал беспокоиться, когда никто не свяжется со мной ».

В конце концов он связался с брокером Citi Habitats Ларри Киангом, который нашел просторную двухкомнатную квартиру у железной дороги на Амстердаме и 88-й улице, которую мистер Дорфман и его друзья превратили комнату в трехкомнатную, отгородив часть большой гостиной книжными шкафами. У них все еще есть общая площадь, а общая арендная плата составляет 3150 долларов в месяц. Что на этом рынке аренды почти так же близко к сказке, как и поиски квартир на Манхэттене.

«Нам действительно повезло, - заключил г-н Дорфман. «Я знаю девушку, которая платит 1380 долларов в месяц, чтобы разделить однокомнатную квартиру на Коламбус-авеню с тремя другими девушками. Я имею в виду, это просто безумие ».

Безумно, возможно, но не так уж необычно.

« Квартира Макса была отличной планировкой и ценой », - размышлял г-н Кианг. У меня было целое здание, состоящее из таких квартир, я мог бы все их сдать ».

Микроблочный комплекс Monadnock строит в Кипс-Бэй.

А вот и всего несколько таких квартир. разработчики ищут чем заняться. Учитывая большое количество одиноких людей, отчаянно ищущих жилье и возможное решение проблемы в виде микроквартир, девелоперы изучают способы строительства небольших квартир, подходящих для одиноких людей со средним уровнем дохода, в рамках текущих параметров зонирования и жилищных кодексов города - не обязательно простая задача, несмотря на готовый рынок.

Среди них - Stage 3 Properties и Simon Baron Development, которые объединились для разработки двух проектов, включающих общие апартаменты с двумя и тремя спальнями, - избегая любые нарушения правил зонирования, запрещающие квартиры менее 400 квадратных футов, - нацеленные на молодых специалистов.

«Мы планируем меблированные микро-люксы с общей кухней и ванной, которые в среднем составляют около 250 квадратных футов на человека», - пояснил Крис Бледсо, соучредитель Stage 3 Properties. Г-н Бледсо сказал, что номера будут стоить примерно с 1/3 скидки по сравнению с аналогичными студиями, цена, в которой он уверен, все равно будет прибыльной.

Кроме того, онлайн-служба подбора соседей по комнате (которая будет работать) что-то вроде сайта знакомств), множество мест общего пользования в здании и, возможно, даже услуги по уборке общих пространств, помогут избавиться от многих головных болей, с которыми сталкиваются те, кто в настоящее время не боится Craigslist.

Третья часть жители города живут в домохозяйствах, состоящих из одного человека, и 57 процентов относят себя к категории «одиноких», согласно переписи населения США, определение, которое для многих является не переходным статусом, а долгосрочным статусом, который девелоперы имеют почти полностью не признали в виде моделей жилья - отчасти из-за юридических сложностей, связанных с этим, - даже несмотря на то, что домовладельцы и арендаторы получают большую прибыль, разделяя единицы, спроектированные как семейные квартиры.

То есть, Браунстонер недавно писал о трехкомнатная квартира по рыночной цене в Клинтон-Хилл, сдающаяся в аренду за 2925 долларов в месяц, которая возвращается после небрежного ремонта как четырехкомнатная аренда за 4500 долларов в месяц. Девелоперы из Манхэттена и Браунстоуна в Бруклине, обслуживающие группу очень богатых покупателей, ищущих очень большие роскошные апартаменты, заставили других арендаторов бороться за остатки. Это ситуация, которая отражает то, что происходило на нижнем уровне рынка во время Великой депрессии, когда большие дома были разделены, часто плохо, для размещения населения, нуждающегося в дешевом жилье.

А также Сара Уотсон, заместитель директора Совета по гражданскому планированию и жилищному строительству (который возглавлял проект «Создание комнат», выступающий за более разнообразный жилищный фонд), отметила: «На существующем в настоящее время подпольном рынке кто-то получает выгоду, но часто трудно сказать, кто.

Хотя все еще на начальной стадииСуществование, общие апартаменты, наряду с микроквартирами, не только могут удовлетворить в значительной степени неудовлетворенные потребности в жилье огромного сегмента рынка, но и могут сигнализировать о серьезных изменениях на рынке аренды Нью-Йорка, когда застройщики, наконец, построят жилье для большинство людей, которые на самом деле живут здесь - средний размер семьи в городе составляет 2,5 человека - и впервые с 1950-х годов, когда новые однокомнатные квартиры и пансионаты были объявлены вне закона, предоставив альтернативные модели для одиноких, которые не могут позволить себе все больше и больше высокая стоимость жизни в одиночку.

Одна из макетов микроблоков, выставленных в прошлом году в Музее города Нью-Йорка.

Если микроблоки будут построены в других городах с дорогими недвижимость является любым признаком, жители Нью-Йорка были бы рады направить эти деньги в хорошо спроектированные и хорошо освещенные, пусть и крошечные, студии или общие апартаменты, а не бороться со многими ужасными предложениями, которые в настоящее время доступны на Craigslist, где комната с окном , 3- высокие потолки и разумные, финансово ответственные соседи по комнате считаются невозможной тройкой. Недоброжелатели могут критиковать микроблоки как прославленные туалеты, но в таких городах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, где люди на самом деле живут в честных, непосвященных туалете, такие жалобы выглядят гиперболичными и оторванными от общения. >

В Сиэтле, где пять лет назад девелопер обнаружил лазейку в жилищном кодексе и сразу начал строительство десятков микроквартирных домов, крошечные квартиры оказались настолько популярными среди арендаторов, что сейчас их построили 3000 единиц. девелоперов, некоторые размером до 90 квадратных футов. Более того, во многих микроузлах Сиэтла по существу нет вакансий, как недавно сообщил журнал Politico Magazine, а доступные единицы часто исчезают в считанные часы.

И нью-йоркские девелоперы выразили желание попробовать: когда город положит Из запроса предложений для пилотного проекта микроблока в Кипс-Бей, который в настоящее время находится в стадии строительства, запрос предложений был загружен 1600 раз и получил 33 заполненных заявки, что является самым большим откликом на запрос предложений Департамента сохранения и развития жилищного строительства. И гораздо более вероятно, что если бы не препятствия, связанные с зонированием и жилищным кодексом.

Действительно, за последние несколько лет произошло нечто вроде мании микроблоков - национальной одержимости крошечными домами и небольшими жилыми помещениями, которые Это связано с переурбанизацией многих городов, а также с растущим процентом одиноких американцев - сейчас это более четверти населения, от недавних выпускников колледжа до пожилых людей.

чувство практичности и отказ от образа жизни, существовавшего до аварии жилья (разросшиеся пригородные McMansions больше не кажутся многим пробным камнем американской мечты), хорошо спроектированные микроблоки обещают избавление от эксцессов, предшествовавших аварии , и несколько убогие ситуации, в которых многие люди оказались в результате этих эксцессов. Крошечные квартиры стали олицетворением свободы и гибкости, а не лишением - таким жилым пространством, которое открывает возможности, а не исключает их.

Monadnock Development, компания, которая выиграла право на строительство 55 микроквартир. в Kips Bay площадью от 250 до 370 квадратных футов, также рассматривает общие апартаменты, а также проекты, которые будут включать микроблоки в сочетание более традиционных по размеру студий, а также одно- и двухкомнатных, по словам менеджера проекта Тобиаса Оривола. .

«Если вы не можете позволить себе 3000 долларов на студию, но все равно хотите жить один, на Манхэттене не так много вариантов. Сейчас люди просто работают над этой проблемой, деля квартиры, живут по три человека в квартире с двумя спальнями - много ситуаций, которые технически незаконны », - отметил он. «Это показывает, что есть спрос, который не удовлетворяется».

Компания Jonathan Rose Companies, которая строит башню для лиц с разным доходом на одном из участков BAM в центре Бруклина, также планирует добавить несколько микрорайонов. -объекты в застройке, наряду с обычными студиями и более просторными квартирами, что может сделать застройщик, потому что участок зонирован таким образом, чтобы разрешать блоки размером менее 400 квадратных футов - довольно редкая лазейка, которая, тем не менее, требует, чтобы такие квартиры были разбросаны по всему зданию из-за правил плотности размещения.

«Каждый раз, когда я строю квартиру, ко мне подходят люди и спрашивают, квартира ли это с одной спальней, могут ли они добавить стену и получить второго соседа по комнате», - сказал Мэтью Барон, президент Simon Baron Development Group. «Мы не допускаем этого, это незаконно, поэтому мы придумали способ удовлетворить эти потребности.

Господин Бледсо описал своих потенциальных клиентов как «людей в возрасте от 20 до 30 лет, которые либо не былиромантические отношения или не готовы к сожительству, зарабатывая менее 100 000 долларов в год ».

« Создание рабочих мест в Нью-Йорке за последние пять лет было связано в основном с технологиями и новыми медиа, в отличие от закона и финансирует рабочие места десятилетней давности, и эти потребители более чувствительны к ценам », - сказал он, отметив, что даже многие рабочие места начального уровня в сфере юриспруденции и финансов не превышают $ 100 000 в наши дни, что по сути является базовой зарплатой, необходимой для аренды Manhattan По словам Дугласа Эллимана, средняя арендная плата прошлым летом достигла 2573 доллара в месяц (для чего требуется годовой доход в размере 102 920 долларов).

Еще одна модель интерьера микроблока в Музее города Нью-Йорка . (Джон Халперн)

Проблема заключается в том, что многие из кодексов зонирования и жилищного строительства Нью-Йорка, написанных для улучшения ситуации в трущобах и перенаселенности, которые задокументировал Джейкоб Риис - люди, живущие по четыре или пять человек в комнате на Нижнем Востоке Сторона без водопровода и электричества - не говорите о текущих жилищных проблемах в Нью-Йорке. В Нижнем Ист-Сайде, например, в 1910 году было от 600 до 2400 человек на гектар; сегодня их от 150 до 300.

«Он родился в результате прогрессивной эпохи и инициатив в области общественного здравоохранения, хотя в нем также присутствовала большая моральная составляющая - ощущение, что плохие жилищные условия создают трущобы, которые порождают преступность и болезни. - сказала Ингрид Гулд Эллен, директор Центра недвижимости и городской политики им. Фурмана при Нью-Йоркском университете. «И даже когда город изменился, коды не были удалены, а остались».

«Теперь, когда мы живем в городе с чрезвычайно высокой стоимостью жилья, имеет смысл предоставить ряд варианты жилья и позволяют людям жертвовать квадратными футами, если они хотят », - считает она. «Нам не нужны такие огромные пространства в Нью-Йорке ... здесь есть еще много вещей, которые люди могут делать за пределами своих квартир».

Текущие законы ограничивают апартаменты с тремя спальнями из-за положения жилищного кодекса, запрещающего более трех посторонних людей, проживающих в одной квартире. Арендодатели также не могут предлагать арендаторам индивидуальную аренду, потому что это будет считаться сдачей в аренду по помещению, что запрещено запретом на новые СРО, даже, как указал г-н Бледсо, застройки, которые должны иметь такие привилегии высокого класса, как швейцары «далеки от СРО».

И сопротивление не только регулирующее, но и социально-культурное, оно популярно, хотя микроблоки существуют среди хипстерских миллениалов и дизайнерских журналов. В то время как микроплощадки в Сиэтле соответствовали более высокой стоимости близлежащей собственности, жалобы на микропредприятия, разрушающие очарование районов с низкой плотностью населения, распространены, и обычно они подразумевают, что жилищный фонд предназначен для одиноких людей, даже если они В основном это обычные профессионалы среднего класса, привлекающие отвратительные элементы.

Как заметил г-н Оривол, даже несмотря на то, что исследования показывают, что «есть домохозяйства, состоящие из одного человека в каждой возрастной и демографической группе», когда Проект Kips Bay был представлен на рассмотрение совета сообщества, было много опасений, что он либо закончится SRO, либо общежитием, заполненным «кучкой 22-летних из Канзаса».

Для Со своей стороны, город действует осторожно, воздерживаясь от разрешения любых дополнительных застроек микроблоков до тех пор, пока он не сможет оценить проект Kips Bay, который, как ожидается, будет сдан в аренду следующим летом. И Градостроительную комиссию,

комментариев

Добавить комментарий