Искра интереса

  • 01-01-2021
  • комментариев

Иллюстрация Дэниела Фишеля.

Хотя недвижимость Манхэттена пережила самый тяжелый из экономического спада и кризиса потери права выкупа после краха 2008 года, кредитный кризис затронул каждого потенциального покупателя который не платил все наличные последние несколько лет. Да, ипотека была технически доступна при условии, что вы были идеальным кандидатом без изъянов, с заоблачной кредитной историей, эонами растущих квитанций о выплате заработной платы и впечатляющими последовательными налоговыми декларациями, год за годом покупка прочного, хорошо управляемого здания, застрахованного на все своего рода естественная - и, казалось бы, сверхъестественная - катастрофа.

Но что заставляло все гудеть, так это соблазнительные процентные ставки - то колебались на исторических минимумах, то затем падали еще немного. Наиболее разумные владельцы квартир, по крайней мере, поняли, что рефинансирование - это хорошая идея - некоторые опоздали на вечеринку, - но это занятие занимало ипотечных банкиров.

Одним из банкиров, который в этом году был очень занят, был Национальный кооперативный банк. , который предоставляет кредиты более чем 50 процентам кооперативов в регионе. «Все больше кооперативов стремятся заимствовать средства для проектов по улучшению капитала и рефинансировать существующий долг, обремененный более высокими процентными ставками», - говорит Эд Хоу, управляющий директор NCB в Нью-Йорке. «Из-за этого прошлый год был рекордным (в 2012 году в Нью-Йорке были предоставлены базовые займы на сумму 872 миллиона долларов), поскольку советы директоров работали над обеспечением финансового здоровья своей собственности в будущем. Эта среда с низкими процентными ставками означает, что кооперативы переходят на более агрессивный график погашения и теперь выплачивают больше основной суммы долга. При столь низких ставках они в конечном итоге вырастут, а кооперативы защищают себя, снижая долговые обязательства в будущем, платя больше сейчас ».

Что касается индивидуальных покупателей, то во время восстановления, похожего на патоку, было те, для кого покупка квартиры просто не была вариантом - планка получения ипотеки была слишком высока, и многие не чувствовали себя достаточно экономически защищенными, чтобы даже пытаться это сделать. Все, что угодно - плохая кредитная история, недавнее падение дохода - автоматически дисквалифицирует вас. И, вероятно, все еще будет. Но банкиры сообщают, что они видят больше активности, чем просто отставшие от рефинансирования. «Мы заняты предварительными отборочными испытаниями», - сообщает Алан Розенбаум, президент и генеральный директор Guardhill Financial, специализирующейся на кондоминиумах и кооперативах в мегаполисе. «У некоторых из наших клиентов ставка перебита - давно этого не происходило. Некоторые выигрывают. Это очень интересно ».

Практически все согласны с тем, что низкие проценты последних пяти лет способствовали восстановлению и обеспечили, по крайней мере, некоторые транзакции, даже в худшие времена. «Это большая разница, если купить дом за 1 миллион долларов за 3%, чем за 6%», - отмечает г-н Розенбаум. Он быстро вычисляет в уме разницу примерно в 360 000 долларов за срок 15-летнего кредита. Итак, покупатели, которые могли, покупали, наслаждаясь тем, что это был их рынок для разнообразия. Больше нет.

С восстановлением, каким бы медленным оно ни было, низкие процентные ставки, на которые многие стали полагаться, просто не могут длиться вечно - они искусственно удерживаются на этом уровне за счет покупки государством ценных бумаг и облигаций с ипотечным покрытием, Г-н Розенбаум объясняет. У разных банкиров разные взгляды на то, когда ставки будут расти, но, как говорит г-н Розенбаум, «ставки должны расти. Вопрос только в том, когда. Хотя некоторые описывают восстановление как слабое, факт остается фактом: показатели безработицы лучше, а фондовый рынок, похоже, так и не узнал, что страна находится в рецессии. Эксперты считают, что инфляция неизбежна. «Лучшим сценарием будет медленное повышение процентных ставок», - утверждает г-н Розенбаум. «Думаю, через шесть месяцев они вырастут».

Итак, учитывая, что сейчас хорошее время для подачи заявления на ипотеку, насколько сложно получить ее в наши дни? Для квалифицированных заемщиков, говорит Мелисса Кон, исполнительный вице-президент Манхэттенского отдела гарантированной ставки, восьмого по величине кредитора страны, процесс аналогичен тому, что происходило в течение последних пяти лет. «Комплексная проверка усиливается, - говорит г-жа Кон. «Не только по заемщикам, но и по зданиям. Банки хотят видеть, что здание имеет достаточные резервы и работает прибыльно в течение ряда лет ».

Ее прогноз по процентным ставкам? Немного осторожнее, чем у мистера Розенбаума. «У нас экономика, которая укрепляется, а не растет. Я думаю, что процентные ставки сохранятся до конца года. Помимо этого, мы должны увидеть. Было бы лучше, если бы рост был более органичным, а не за счет государственных стимулов ».

Хорошие новости? Для покупателей с Манхэттена, многие из которых попадают в категорию гигантских ипотечных кредитов или ссуд на сумму более 625 000 долларов. которыйограничение Freddie Mac и Fannie Mae - произошло некоторое ослабление требований к кредитному рейтингу. «Некоторые кредиторы снизили требуемый балл до 680, некоторые даже до 620», - говорит г-жа Кон.

Конечно, как отмечает г-н Розенбаум, у состоятельных людей есть еще больше возможностей для банки могут с большей готовностью одобрить их в надежде, что они смогут продавать другие услуги этой востребованной группе.

jallon@observer.com

комментариев

Добавить комментарий