Домашнее правило: выселиться из кооператива проще, чем вы думаете

  • 16-11-2020
  • комментариев

Кооперативы - это школьные обеденные столы в сфере недвижимости Нью-Йорка. Иллюстрация Фила Ригглсворта

С их репутацией (заслуженной или нет) непрозрачности, эксклюзивности и суетливости, кооперативы известны как обеденные столы средней школы в сфере недвижимости Нью-Йорка. И, как это случается даже в самых регулируемых отрядах подростков, иногда вам просто нужно сказать человеку, что вы больше не хотите дружить.

Другими словами, выселите их. «Избавиться от людей непросто», - сказал агент Citi Habitats Амер Ян, который последние пять лет работал в совете директоров своего здания Kew Gardens. «Вы забираете кого-то домой». Но иногда это нужно делать.

Представьте, например, что ваш ближайший сосед - кладезь, который целыми днями курит сигареты перед телевизором и время от времени разжигает небольшие домашние пожары, вздымая пепел. Ах да, он и его жена заражены клопами, которые распространились по всему зданию.

Так было в случае, когда Стив Вагнер, соучредитель и партнер юридической фирмы по недвижимости Wagner Berkow, несколько лет назад работал в совете директоров кооператива. Он напомнил, что после того, как другой житель обнаружил клопов в их квартире, в здание приехала собака, вынюхивающая клопов, чтобы искоренить источник заражения.

«Эта собака только начала делать сальто перед квартирой [пары], и когда они открыли дверь, [клопы] были повсюду», - сказал он.

«Я не знаю ни одной доски, которая сидела бы там и говорила:« 2W, они нам не нравятся, мы собираемся их преследовать ». - сказал Дегеншейн, говоря о перспективах чрезмерного охвата совета директоров кооперативного режима.

По словам Вагнера, здание предупредило владельцев о пожарах, накоплении запасов и клопах, дав им инструкции, как решить проблемы. «Но они просто по какой-то причине этого не сделали». И поэтому правление начало судебное разбирательство, чтобы их выгнать. В конце концов, стороны пришли к соглашению, не обращаясь в суд. Пара покинула свою квартиру, и дом продали квартиру в течение года.

В другом деле о выселении, которое работал Вагнер, один из жителей, похоже, продавал наркотики из своей квартиры. Он также круглосуточно раздражал своих соседей дымом и громкой музыкой и, как утверждается, даже нащупал жительницу, когда она пришла к нему, чтобы пожаловаться. Но только после того, как женщина заявила, что была изнасилована в его квартире (кем-то другим, кроме владельца), здание переехало на выселение.

Это дело также было урегулировано до обращения в суд, что, по словам Вагнера, довольно типично в его опыте. Когда кооперативы привлекают акционеров к суду, они обычно делают это в рамках так называемого разбирательства по делу Пуллмана, которое берет свое название от 40 W. 67th Street v. Pullman, судебного решения 2003 года, которое установило, что кооперативы могут выселять арендаторов за « нежелательное »поведение.

Один случай в настоящее время разворачивается в жилом доме Midtown South, где совет директоров созвал экстренное собрание, чтобы рассмотреть неправомерное поведение одного из его жителей. Адвокат совета выступил с презентацией, в которой предлагал расторгнуть договор аренды с акционером, вернуть квартиру и взыскать судебные издержки. Ссылаясь на поведение акционера, о котором идет речь, как «все более опасное», адвокат показал видеозаписи и документы электронной почты, а также воспроизвел запись голосовой почты в качестве доказательства. Акционер, присутствовавший на собрании, смог представить возражения, но более 90 процентов акционеров проголосовали за выселение.

И хотя история нью-йоркского кооператива наполнена рассказами о мелких ссорах и личных конфликтах, перерастающих в полномасштабные имущественные войны, Дейл Дегеншейн, адвокат по кооперативу и кондоминиуму со Строоком, сказал, что выселения чаще всего связаны именно с такими «нежелательными» поведение.

«Я не знаю ни одного совета, который сидел бы там и говорил:« 2W, они нам не нравятся, мы собираемся их преследовать », - сказал Дегеншейн, говоря о перспективе чрезмерного охвата совета директоров в кооперативном режиме. «Личности и то, как люди решают проблемы со своими соседями, могут иметь влияние на неофициальной основе, как и на все остальное. И иногда бывают утверждения, что у члена совета директоров есть личные претензии, но у вас все еще есть руководящие документы, которым необходимо следовать, и другие люди в совете, которые действуют в качестве сдержек и противовесов ».

Тем не менее, любая ситуация, когда небольшая группа ваших соседей имеет решающее значение в вашей судьбе, созрела для поворота в сторону заговора. Особенно, когда действительно кажется, что происходит что-то странное.

Агент BOND в Нью-Йорке Кэрол Кусани недавно помогла дать совет подруге, которая неожиданно обнаружила, что ее выгнали из дома. Речь идет о собаке женщины, которая несколько лет назад укусила другого жителя. После этого инцидента она получила предупреждение, но, похоже, этого не произошло, и через некоторое время собака укусила другого хозяина.

По словам Кузани, после второго укуса доска здания сказала женщине, что она должна предпринять шаги, чтобы «вылечить» ситуацию. Это включало в себя намордник, когда собака находился в общественных местах, и подъем ее на служебный лифт, а не на главный пассажирский лифт.

«И она написала письмо, в котором говорила, что подчинится, и начала надевать намордник на собаку и спускать ее на служебном лифте», - сказал Кузани. «Но примерно через месяц или около того она неожиданно получила письмо от адвоката кооператива, в котором говорилось, что они вручили ей уведомление о выселении.

«Письмо было подписано президентом совета директоров, в котором говорилось, что они хотят увезти ее примерно через десять дней», - сказала она. «Она не могла этого понять, потому что она сделала то, о чем ее просили. Поэтому она позвонила мне в полной панике.

Связавшись с управляющей компанией здания, Кусани и ее подруга узнали, что письмо якобы было отправлено по ошибке. Между тем председатель совета директоров «утверждал, что ничего не знает» о судебном разбирательстве, несмотря на то, что его подпись стоит на уведомлении о выселении, отметил Кусани.

«Я не знаю, что случилось», - сказала она. «Но между тем было пять дней, когда [ее друг] терпел крушение».

Ранее этим летом Observer запустил аккаунт от первого лица комика Билла Доуса, который сказал, что его кооператив выселил его за то, что он сдал в аренду комнату в его доме на Airbnb. Это, сказал Доус, несмотря на то, что договоренность была законной в соответствии с Законом о многоквартирных домах города и что он перестал сдавать комнату в аренду еще до того, как кооператив отправил ему уведомление с просьбой сделать это.

Вообще говоря, несанкционированная сдача в субаренду - отличный способ выгнать вас из вашего кооперативного здания.

По словам Дауэса, голосование за его выселение было почти единодушным: один член совета директоров сказал ему, что ничего не знает об этом деле, но «просто хотел« буксировать линию », поскольку он был в процессе продажи своего подразделения».

Некоторым слух, отчет Доуса может показаться классическим примером ужасной политики правления кооператива. (Доус сказал Observer, что в настоящее время обжалует это решение в жилищном суде.) И по сравнению, скажем, с торговлей наркотиками и поджогами небольшой побочный бизнес Airbnb кажется достаточно безобидным. Но адвокат Вагнер сказал, что его не удивило то, что совет решил выселить компанию. По его словам, краткосрочная аренда жилых домов - это проблема безопасности. «У них нет дополнительных противопожарных средств защиты, указателей выхода, аварийного освещения», которые есть в отелях.

Вообще говоря, несанкционированная сдача в субаренду - отличный способ выгнать вас из вашего кооперативного здания. Кэти Мюррей из Дугласа Эллимана сказала, что она знает нескольких клиентов, которые получали письма от своих советов директоров после сдачи в аренду своих квартир, не пройдя надлежащего процесса. Заманчиво выбрать ярлык, учитывая, что получение разрешения на субаренду кооператива может быть почти таким же утомительным, как получение разрешения на покупку.

«Вы должны подать налоговые декларации, банковские выписки, личные рекомендательные письма, профессиональные рекомендательные письма, пройти собеседование и все такое», - сказал Мюррей.

Фактически, Ян из Citi Habitat сказал, что единственное выселение, которое его здание было совершено за время его пребывания в правлении, произошло из-за несанкционированной субаренды. Владелец съехал и арендовал квартиру, но вместо того, чтобы пройти стандартный процесс подачи заявки, он отправил совету директоров рукописное письмо, в котором сообщалось, что некоторые члены семьи переезжают.

«И они не хотели проводить собеседование с советом директоров, и не было заявки, и поэтому без одобрения совета [люди] въехали», - сказал Ян. «У нас не было возможности взять у них интервью. Мы даже не знали, были ли они семьей. Мы подозревали, что это не так ».

После того, как собственник снова отказался подать соответствующее заявление, дом подал на него в суд и выселил.

Ян вспомнил, что другой владелец оказался сложнее. Несколько лет назад пожилая жительница незаконно установила стиральную машину на своей кухне, что вызвало проблему плесени, которая усугубила ранее существовавшее респираторное заболевание, от которого она страдала. Она пришла в кооператив и потребовала решить проблему плесени.

«Итак, мы сказали:« Хорошо, дайте нам доступ в квартиру, чтобы мы могли пригласить кого-нибудь для удаления плесени », - сказал Ян. Но, опасаясь, что найдут стиральную машину, она отказалась.

Вместо этого она позвонила в город, чтобы пожаловаться, и город послал инспектора для изучения ситуации. Он нашел плесень, но женщина каким-то образом спрятала стиральную машину во время его визита, сказал Ян. «Так что это никогда не подвергалось сомнению.

«И, конечно же, кооператив должен содержать квартиру в хорошем состоянии, поэтому мы были оштрафованы [городом]», - сказал он. «Таким образом, был период от шести месяцев до года, когда мы ходили туда-сюда, и она постоянно жаловалась на плесень, но не давала нам доступа в квартиру. И мы также были непреклонны в том, что не будем просто давать ей пустой чек [чтобы работа была сделана сама] ».

Ситуация не разрешилась сама собой, пока женщина не перешла в тот великий кооператив в небе. «Мы узнали о стиральной машине, - сказала Ян, - когда мы и ее семья вошли в ее квартиру после ее смерти».

комментариев

Добавить комментарий